La suspension par le juge des échéances du prêt immobilier en cas de litige
1-1 Confronté à des difficultés de remboursement de son emprunt, en cas de changement significatif de sa situation, l’emprunteur immobilier, qui agit pour ses besoins personnels, dispose de plusieurs moyens d’action afin d’éviter l’accumulation des impayés et la déchéance du terme de son prêt.
Il peut, dans un premier temps, se rapprocher de son prêteur pour tenter d’obtenir, amiablement, la suspension du remboursement de son prêt, laquelle est, désormais, souvent prévue dans les dispositions générales des contrats de prêts immobiliers consentis aux particuliers.
En cas d’échec, et afin d’éviter la mise en demeure de payer et la déchéance du terme de son emprunt, ce qui aurait pour conséquence de rendre exigible la totalité du solde du capital emprunté, l’emprunteur peut saisir le juge d’instance par voie d’assignation en référé, afin d’obtenir la suspension par ordonnance de ses obligations.
En effet, l’article L314-20 du Code de la Consommation, applicable aux contrats de prêts conclus depuis le 01/10/2016, qui reprend les termes de l’article L313-12 du Code de la Consommation, applicable aux contrats conclus avant le 1er octobre 2016, dispose :
« L’exécution des obligations du débiteur peut être, notamment en cas de licenciement, suspendue par ordonnance du juge d’instance dans les conditions prévues à l’article 1343-5(ancienne rédaction : aux articles 1244-1 à 1244-3) du code civil. L’ordonnance peut décider que durant le délai de grâce, les sommes dues ne produiront pas intérêt. En outre, le juge peut déterminer dans son ordonnance les modalités de paiement des sommes qui seront exigibles au terme du délai de suspension, sans que le dernier versement puisse excéder de plus de deux ans le terme initialement prévu pour le remboursement du prêt ; il peut cependant surseoir à statuer sur ces modalités jusqu’au terme du délai de suspension »
1-2 Mais, l’emprunteur immobilier peut également obtenir la suspension de l’exécution de son prêt, dans l’hypothèse d’une contestation ou de difficultés d’exécution d’un contrat de promotion, de construction, de maîtrise d’oeuvre ou d’entreprise, dès lors que l’acte de prêt mentionne qu’il est destiné à financer des ouvrages ou des travaux immobiliers, comme le prévoit l’article L313-44 du Code de la Consommation lequel dispose :
« Lorsqu’il est déclaré dans l’acte constatant le prêt que celui-ci est destiné à financer des ouvrages ou des travaux immobiliers au moyen d’un contrat de promotion, de construction, de maîtrise d’oeuvre ou d’entreprise, le tribunal, peut, en cas de contestation ou d’accidents affectant l’exécution des contrats et jusqu’à la solution du litige, suspendre l’exécution du contrat de prêt sans préjudice du droit éventuel du prêteur à l’indemnisation. Ces dispositions ne sont applicables que si le prêteur est intervenu à l’instance où s’il a été mis en cause par une des parties. »
Cette disposition est particulièrement favorable à l’emprunteur en litige avec un constructeur, car elle permet d’obtenir la suspension par le Tribunal saisi dudit litige des obligations de remboursement de l’emprunteur, jusqu’à l’issue de la procédure, sans référence au délai maximum de deux ans fixé par les textes pour les délais de grâce.
C’est ainsi que le juge de la mise en état du Tribunal de Grande Instance de TOURS a pu décider de suspendre l’exécution de contrats de prêts souscrits par des particuliers, dans l’attente de l’issue de la procédure engagée devant le Tribunal en nullité d’une vente en l’état futur d’achèvement, compte-tenu des retards constatés pour la réalisation des ouvrages.
ANADIC Tours.
