La loi Climat et Résilience impose aux copropriétés des obligations accrues en matière de rénovation énergétique. Cependant, la mise en œuvre de ces travaux se heurte à divers obstacles :
• Financiers : Le coût élevé des rénovations décourage de nombreux copropriétaires, malgré l’existence d’aides comme MaPrimeRénov’ ou l’éco-PTZ.
• Organisationnels : Obtenir une majorité en assemblée générale pour voter les travaux est souvent complexe, surtout dans les grandes copropriétés.
• Techniques : Les spécificités architecturales de certains immeubles rendent les travaux d’isolation difficiles à réaliser.
Face à ces défis, il est essentiel de renforcer l’accompagnement des copropriétés et de simplifier les dispositifs d’aide pour accélérer la transition énergétique.
⚖️ Jurisprudence du mois : Responsabilité du syndic pour défaut d’entretien des parties communes
Cour de cassation, 3e civ., 9 mai 2019, n° 18-13.670
Dans cette affaire, un copropriétaire a assigné le syndicat des copropriétaires en réparation des préjudices subis en raison d’infiltrations d’eau dans son appartement, imputables à un défaut d’entretien des parties communes. La Cour de cassation a rappelé que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans qu’il soit nécessaire de prouver une faute. Le syndicat ne peut s’exonérer de cette responsabilité qu’en démontrant une cause étrangère, telle que la force majeure ou la faute de la victime.
Conseil pratique : Comment inciter une copropriété à voter des travaux d’isolation ?
La question peut revêtir une importance particulière si vous êtes propriétaire du dernier appartement situé sous la toiture et qu'il n'existe aucune isolation, vous imposant ainsi des dépenses de chauffage inconsidérées si l'immeuble n'est pas équipé d'un chauffage collectif.
Et s'il existe un chauffage collectif, les dépenses de la copropriété s'en ressentiront au détriment de tous...
La rénovation énergétique en copropriété nécessite une mobilisation collective.
Voici quelques leviers pour favoriser l’adoption de tels travaux :
1. Inscrire le sujet à l’ordre du jour : Tout copropriétaire peut demander au syndic d’inscrire une question à l’ordre du jour de l’assemblée générale, notamment les travaux d’isolation.
2. Présenter les aides financières disponibles : des dispositifs comme MaPrimeRénov’, les certificats d’économies d’énergie (CEE) ou l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) peuvent réduire significativement le coût des travaux.
3. S’appuyer sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif : Un DPE défavorable peut motiver les copropriétaires à entreprendre des travaux pour améliorer la performance énergétique de l’immeuble.
4. Mettre en avant les obligations légales à venir : Dès 2025, les logements classés G seront interdits à la location, ce qui peut inciter les bailleurs à voter en faveur des travaux.
5. Utiliser le vote par correspondance : Cette modalité, prévue par la loi, permet aux copropriétaires ne pouvant pas être présents à l’assemblée générale de participer aux décisions, augmentant ainsi les chances d’atteindre la majorité requise.
Veille législative : Quelles obligations pour les copropriétés dès 2025 ?
Plusieurs évolutions législatives impactent les copropriétés depuis le 1er janvier 2025 :
• DPE collectif obligatoire : Les copropriétés de 50 à 200 lots doivent réaliser un Diagnostic de Performance Énergétique collectif avant le 1ᵉʳ janvier 2025.
• Mise en place d’un fonds de travaux : Obligatoire depuis 2017, le fonds de travaux doit être alimenté annuellement à hauteur d’au moins 5 % du budget prévisionnel de la copropriété.
• Interdiction de location des passoires thermiques : Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, incitant les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique.
❓ Question du mois : Comment contester une décision d’AG refusant des travaux obligatoires ?
Lorsqu’une assemblée générale (AG) refuse de voter des travaux pourtant rendus obligatoires par la loi, un copropriétaire peut contester cette décision. Pour ce faire, il doit saisir le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’AG. Le tribunal peut alors annuler la décision de l’AG et ordonner la réalisation des travaux nécessaires, engageant la responsabilité du syndicat des copropriétaires en cas de manquement.
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